Десять типичных ошибок при покупке жилья с использованием ипотечного кредита

Для большинства людей покупка квартиры — это самое большое вложение средств, которое они когда-либо делали. Однако не многие из них достаточно серьезно и профессионально подходят к исследованию рынка недвижимости и ипотечных кредитов. Покупка квартиры во многом сложный и ответственный процесс, если вы потратите немного времени на изучение этой темы (посоветуетесь с теми людьми, которые имеют определенный опыт в такого рода сделках, или хотя бы прочтете до конца эту информацию) вы сможете во многом облегчить себе эту работу и в значительной степени уменьшить ваши возможные потери, и избежать разочарований. Вы должны понять, что время, потраченное Вами на изучение данного вопроса, окупится сэкономленными средствами.

• Ошибка № 1.
  Поиск квартиры без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве Заемщика ипотечного кредита. Не путайте подтверждение с предварительной консультацией. В процессе предварительной консультации кредитный инспектор задаст вам несколько вопросов и выдаст Вам анкету, в то время как «подтверждение» — это процесс серьезный и глубокий.
  
  Во время процесса «подтверждения» получения кредита Банк-Кредитор полностью оценивает Вашу платежеспособность, доходы, активы, обязательства и Вашу кредитную историю. Вас попросят документально подтвердить Ваши активы, которые будут состоять из уже принадлежащего Вам имущества и Ваших ежемесячных доходов. Предположим, что Вы уже получили «подтверждение» от Банка-кредитора на получение Вами кредита. В этом случае у Вас появляется больше возможностей в выборе жилья, ведь Вы уже будете действовать на рынке как платежеспособный покупатель, а не как «экскурсант», изучающий квартиры. 

• Ошибка № 2.
  Принятие на себя финансовых обязательств перед Продавцом жилья без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве Заемщика ипотечного кредита. В процессе подбора жилья у Вас может возникнуть необходимость подтвердить задатком (передачей денежной суммы Продавцу квартиры) свои намерения по приобретению конкретного жилья за определенную цену. При условии, что приобретать квартиру Вы собираетесь только с использованием ипотечного кредита (у Вас нет средств на оплату полной стоимости квартиры), Вы рискуете потерять средства, переданные Продавцу в виде задатка, так как, не получив заранее предварительного одобрения от Банка-кредитора, есть вероятность получения отказа в предоставлении Вам ипотечного кредита.

• Ошибка № 3.
  Заключение устных соглашений. Например, агент говорит вам, что в стоимость квартиры входит стоимость сигнализации и дополнительного сантехнического оборудования, но в договоре это не описано — помните, что письменный договор всегда имеет приоритет перед устным заявлением. Фактически письменные договора всегда отменяют предварительные устные договоренности. Покупка квартиры — сложный процесс, но он будет намного проще, когда все нюансы сделки будут отражены в письменной форме (дополнительное оборудование квартиры, срок освобождения квартиры продавцом, порядок расчетов, штрафные санкции и т.д.).

• Ошибка № 4.
  Постарайтесь не передоверять выяснение условий кредитования своим родным или друзьям, ведь это может быть похоже на игру в испорченный телефон, и информация, доходящая до Вас, не будет отражать реальное положение вещей. Необходимо, чтобы Вы лично общались и с кредитным инспектором, и с риэлтором, и со страховщиком.

• Ошибка № 5.
  Выбор риэлтора только исходя из стоимости его услуг. Не все риэлторы  одинаково полезны. С иными вообще не стоит сотрудничать, не говоря уже об оплате их услуг в полном объеме (6%).  Риэлтор должен не только устраивать Вас, но и банк-кредитор. Это значит, что в риэлторской компании должны быть специально обученные ипотечные агенты, знающие все особенности покупки жилья с использованием ипотечного кредита. Во-вторых, риэлторская компания должна обеспечивать юридическую чистоту, надежность и безопасность сделки. В-третьих, профессиональная ответственность риэлтора должна быть обязательна застрахована на крупную сумму (например, профессиональная ответственность компании «Титул» застрахована на  1 000 000 долларов США). В-четвертых, риэлтор должен брать на себя полную материальную ответственность в размере рыночной стоимости квартиры за результаты сделки, оформленной при его посредничестве. Понятно, что обучить специалистов, провести правовую экспертизу и обеспечить высокий уровень надежности стоит немалых средств, поэтому и комиссионное вознаграждение надежной риэлторской компании составляет 6%. Вы можете сэкономить, но это будет экономия на самом себе, и устороит ли уровень надежности «дешевого» риэлтора банк-кредитор..? 
  
  Ошибка № 6.
  Отсутствие письменного подтверждения банка об условиях (тарифах) предстоящей кредитной сделки. После прохождения процедуры собеседования и получения сообщения (скорее всего устного) о том, что Вы устраиваете Банк как Заемщик, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки. В данном документе должны быть зафиксированы процентные ставки, дополнительные сборы, скидки и обязательно срок действия данного официального подтверждения. 

• Ошибка № 7.
  Покупка квартиры без профессиональной технической экспертизы и проверки юридической чистоты титула собственности. Любое утверждение продавца о том, что не производилось самовольного переоборудования (не переносились межкомнатные перегородки, сантехнические приборы и т.д.) должно быть подтверждено данными технического паспорта МПТИиОН — помните, что банк не выдаст ипотечный кредит на приобретение квартиры, в которой есть самовольное переоборудование.  Особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется «проверка чистоты титула» или «правовая экспертиза». Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права или потенциально могут их иметь на данную квартиру, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению. Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем Банк-кредитор не найти, так как Ваш Банк-кредитор в такой же степени как и Вы заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечной ссуде. Ну а выполнять правовую экспертизу и принимать на себя полную материальную ответственность за результаты сделки должен риэлтор.

• Ошибка № 8.
  Подписание документов без предварительного ознакомления с ними. Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.

• Ошибка № 9.
  Неправильное планирование времени переезда с прежнего места Вашего проживания в новую квартиру. Пример: Вы планируете переезд из арендуемой Вами квартиры в квартиру, приобретаемую за счет кредитных средств. Причем, по Вашим подсчетам это должно произойти в пятницу. Естественно, Вы заблаговременно предупредите своего арендодателя об окончании договора аренды, а также о том, что в пятницу Вы собираетесь перевезти свои вещи на новую квартиру. Но вот незадача, продавец Вашей новой квартиры по тем или иным причинам смог освободить жилье только во вторник. Советуем вам подстраховаться, сделав перекрытие в датах закрытия и вступления договоров в силу. Лучше, если этот период будет составлять не менее 5-7 дней. Пусть это будет стоить Вам определенных затрат, но Вы застрахуете себя от случайности оказаться на улице, пусть даже на пару дней. Обеспечить неукоснительное соблюдение продавцом срока физического и юридического освобождения квартиры должен риэлтор, так как это входит в оплаченные Вами услуги.

• Ошибка № 10.
  Неправильная оценка стоимости своего жилья (чаще всего — завышенная) и его ликвидности. Достаточно часто ипотечными кредитами пользуются для улучшения своих жилищных условий — то есть продают свою старую квартиру и с доплатой покупают новую. Как правило, доплата  формируется за счет ипотечного кредита, а первоначальный взнос — за счет средств, которые будут выручены от продажи имеющегося жилья. Естественно, что неправильная оценка своей квартиры, может привести к тому, что рухнет вся схема — квартиры по завышенным ценам не продаются, все равно придется снижать цену, а время будет потеряно и т.д. Прежде, чем начать заниматься продажей своей квартиры — обратитесь к профессионалу — он правильно оценит Вашу квартиру, ее ликвидность, объяснит по какой цене и за какой срок она будет продана, грамотно построит процесс продажи и покупки.